Die Umwandlungsverordnung und ihre “programmierten” Schlupflöcher?

Umwandlungsverordnung in Mileuschutzgebieten nach dem 3.3.2015 und die gefährlichen Ausnahmeregelungen

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Mit der Umwandlungsverordnung wurde die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Milieuschutzgebieten Berlins genehmigungspflichtig. Nach jahrelangem, schier endlosem Vertagen aufgrund des immerwährenden Widerstandes von CDU und SPD, wurde im Senat für die so wichtige Maßnahme im Sinne des Mieterschutzes endlich am 8. Januar dieses Jahres eine  Entscheidung dazu getroffen.  Bereits seit fast 20 Jahren, dem Zeitpunkt der Festsetzung der ersten Milieuschutzgebiete diskutiert die Berliner Politik nun über das Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Über all die Jahre wurde die Erfordernis einer Umwandlungsverordnung stetig bestritten und deren Erlass als Investitionshemmnis abgelehnt.  Am 3. März dieses Jahres wurde sie schliesslich erlassen.

Damit unterliegt die Umwandlung von vermieteten Wohnimmobilien in Wohn- und Teileigentum in allen Berliner Erhaltungsgebieten mit einer entsprechenden Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung  (nach BauGB §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2;  „Milieuschutz“) nun einem Genehmigungsvorbehalt. Betroffen sind bereits ab dem 3. März 2015 beim Grundbuchamt eingereichte Anträge auf Begründung von Wohn- und Teileigentum. Die Verordnung gilt zunächst bis zum 12. März 2020, kann aber jederzeit auch schon vorher verlängert werden, wenn die Voraussetzungen, die ihren Erlass begründet haben, noch gegeben sind.

In den momentan 21 sozialen Erhaltungs- gebieten leben rund 300.000 Berlinerinnen und Berliner. Eine Übersicht aller Erhaltungsgebiete in Berlin, also Gebiete zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart (Bau GB §172 Abs. 1 Satz 1 Nr.) findet man hier

Senator Geisel meinte in einer Pressemitteilung vom 3.3.15 dazu : “Wir wollen lebendige und sozial durchmischte Kieze in Berlin. Jeder sollte die Möglichkeit haben, in allen Teilen der Stadt wohnen zu können. Mit der Umwandlungsverordnung schützen wir Mieterinnen und Mieter in besonders gefährdeten Gebieten vor Verdrängung.

Nun wie schön wäre es  – allein die Zeit drängt !
Und wo sind die Wohnungen geblieben ?

Neuvermietungen – Wo Sie sich Berlin leisten können”

Berliner Morgenpost – Berliner Wohmarkt Report 2015


Mit dem Genehmigungsvorbehalt zur Umwandlung in den sozialen Erhaltungsgebieten kommt ein wichtiges städtebauliches und wohnungspolitisches Instrument zur Anwendung, denn in den letzten Jahren gab es in Berlin eine deutliche Steigerung der Umwandlungen, mit überproportionalem Anteil in sozialen Erhaltungsgebieten.


Zahlen des
Berliner Mietervereins e.V. dazu:

»Dem Berliner Mietwohnungsmarkt werden immer mehr Wohnungen durch die verstärkte Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen entzogen.«  Allein 2014 seien demnach 11296 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt worden, 23 Prozent mehr als im Vorjahr.

Seit 2004 wurden laut Mieterverein 62663 Wohnungen zu Eigentum, das ist den Berichten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin zu entnehmen.  Bezirklicher Spitzenreiter ist Friedrichshain-Kreuzberg.

Mehr als 21 Prozent aller neuen Umwandlungen fanden dort statt. »Das bedeutet, dass bezirksansässige Mieter mit mittlerem oder niedrigem Einkommen bei einem Wohnungswechsel in ihrem Bezirk mit hoher Wahrscheinlichkeit kein Angebot mehr finden«, konstatiert Rainer Wild vom Berliner Mieterverein. Überdurchschnittlich viele Umwandlungen fanden in Pankow (1657) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1438) statt. Zahlreiche Eigentumswohnungen würden zwar vermietet, aber: »Knapp 61 Prozent aller Wohnungsangebote sind Eigentumswohnungen und stehen nicht zur Anmietung zur Verfügung.« Der Mieterverein hat beim Internetanbieter Immobilienscout24 eine beispielhafte Tagesauswertung vom 18. August 2015 vorgenommen. Unter den berlinweit gefundenen 12633 Wohnungen waren 7697 (60,93 Prozent) zum Erwerb und 4936 (39 Prozent) zur Anmietung ausgeschrieben. Lediglich in den Bezirken Marzahn-Hellersdorf, Neukölln, Reinickendorf und Spandau überwog bei den Angeboten noch der Mietwohnungsanteil. Besonders dramatisch ist die Situation wiederum in Friedrichshain-Kreuzberg, wie nach dem Grundstücksmarktbericht zu erwarten war. Den 912 Kaufangeboten standen nur 334 Mietangebote gegenüber.


Die Umwandlungsverordnung kommt jedoch spät, viel zu spät für viele Häuser und damit viele Mieter in unserer Stadt.  In den letzten Jahren sind in den Milieuschutzgebieten tausende Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft worden. Die durch den Verkauf in der Regel verbundenen Modernisierungen erhöhen der Rendite wegen kalkuliert die Kauf- und Mietpreise  und haben eine massive soziale Verdrängung einkommensschwacher Haushalte aus den Milieuschutzgebieten zur Folge. Im Prenzlauer Berg z.B. spricht man von einem “Austausch” von mehr als  80% der ehemaligen Mieter seit den 90er Jahren.

Dennoch gibt es noch viele nicht in Wohnungseigentum aufgeteilte Mietshäuser in den Milieuschutzgebieten.  Angesichts der Tatsache, daß die auch insbesondere  internationale Marktnachfrage bezüglich Berliner Eigentumswohnungen in den letzten Jahren stark zugenommen hat, besonders in den vermeintlich attraktiven Bezirken, den  “gentrification hotspots” wie auch dem Wrangelkiez  – erscheint eine Umwandlungsverordnung prinzipiell neben anderen eindeutigen Massnahmen geeignet  in diesen Milieuschutzgebieten das Verwertungsmodell “Mietshaus”, das “Filettieren” von zusammenhängenden Wohnhäusern auszubremsen  Jetzt kommt es auf ihre konsequente Durchsetzung an,  also den amtlichen Genehmigungsverfahren und damit den Ausnahmen der Verordnung.

“Gefährliche” Ausnahmen:

  1. wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls eine Versagung der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist;
  2. wenn das Haus zu einem Nachlass gehört und das Wohnungseigentum zugunsten von Miterben begründet werden soll;
  3. wenn das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Hauseigentümers verkauft werden soll;
  4. wenn Ansprüche Dritter auf Wohnungseigentum bestehen und zu deren Sicherung vor in Kraft treten der Verordnung im Grundbuch eine Vormerkung eingetragen worden ist;
  5. wenn das Haus zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde;
  6. wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

Die Genehmigungspraxis des Bezirksamtes ist dabei entscheidend

Mit der Umwandlungsverordnung erfolgt eine Grundbuchsperre für alle Wohnhäuser in Milieuschutzgebieten. Ab diesem Zeitpunkt wird eine Aufteilung in Teileigentum im Grundbuch nur noch vollzogen, wenn der antragstellende Hauseigentümer eine Genehmigung des Bezirksamtes vorlegt.  Zwar gibt es jetzt den Genehmigungsvorbehalt, doch viele Eigentümer werden versuchen die Umwandlungsgenehmigung anhand der oben genannten Punkte einzufordern.  Auch wenn die Ausnahmeregelungen für viele Wohnhäuser und deren langjährigen Mieter zunächst nicht direkt negativ erscheinen mögen, so kann man doch stark annehmen, daß die Mieter durch einige dieser Ausnahmen keineswegs weniger unter Verdrängungsdruck stehen oder gar wirklich geschützt sind.

Zwei Beispiele dazu:

  • zu 6.: Wenn z.B. aufgrund der Verpflichtung zum ausschließlichen Verkauf an Mieter in den ersten sieben Jahren die Umwandlung genehmigt wird, ist zu befürchten, daß Mieter unter starken Druck geraten und man versucht sie loszuwerden um leere Wohnungen dann nur noch an Kaufinteressenten zu vermieten, die in dem Fall zunächst Mieter sind, jedoch mit Vorkaufsrecht notariell als zukünftige Besitzer eingetragen sind,  also sicher Eigentümer der Wohnung nach Ablauf der Sperrfrist werden und sich dadurch evtl. sogar noch besondere erleichterte Finanzierungsmodelle ermöglichen.
  • zu 4.: Die genehmigungspflichtige Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erfolgt, wie bereits beschrieben, durch eine Aufteilung des Gesamtgebäudeeigentums mit Eintrag im Grundbuch. Für jede Wohnung (Teileigentum) wird auf Antrag ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, also die Voraussetzung, daß die Wohnungen als solche einzeln überhaupt veräußert werden können.  Dieser Ablauf ist zunächst durch die erlassene Verordnung gesperrt.  An dieser Stelle versuchen  jedoch Hauseigentümer, vermutlich besonders die Investoren, die im “grossen Stil”, mit geduldigem Kapital bzw. hochdotierten Anwälten und Notaren agieren können,  durch ein anderes “Schlupfloch” die Auflage zu “umschiffen”: Es wird durch einen Notar bestätigt, daß für eine einzige Wohnung des gesamten Wohnhauses, unabhängig davon wieviel weitere Wohneinheiten im Gebäude bestehen, bereits ein Anspruch eines Dritten, sprich ein gültiger Kaufvertrag vorliegt, dessen Sicherung bereits vor dem Erlass der Verordnung im Grundbuch eingetragen wurde. Daraufhin wird anwaltlich dann von Eigentümerseite argumentiert, daß erstens wie in den Ausnahmeregelungen  formuliert “…Ansprüche Dritter auf Wohnungseigentum bestehen…” und zweitens sich daraus der Tatbestand ergäbe, daß das Gebäude dadurch logischerweise bereits aufgeteilt sei und folglich auch nicht mehr unter die Verordnung falle, da die Umwandlungsverordnung sich nur auf die “Begründung von Teileigentum” beziehe. Unterstützt wird dies noch durch den Umstand, daß das Grundbuchamt aus seiner Sicht (also grundbuchrechtlich) bisher nur ein Grundbuchblatt für das Gesamtgebäude oder ein Grundbuchblatt für jede Wohnung führt. Zwischenlösungen, also 2 oder 3 usw. Grundbuchblätter für einzelne umgewandelte Eigentumswohnungen im Gebäude  sind soweit grundbuchrechtlich nicht bekannt.

Besonders bei den Ausnahmen 1. und 4. erscheint dem einfachen Mieter, dem Milieuschutzsuchenden, neben dem aufkommenden Gedanken der Widersinnigkeit, der an sich ja zu begrüßenden Verordnung, in diesen Punkten die Überlegung gerechtfertigt, ob hier nicht bewußt leichte Umgehungsmöglichkeiten der Verordnung eingeplant wurden, sozusagen “programmierte Schlupflöcher” – oder ob dieses mehr nur einer noch zu verbessernden Fehlerhaftigkeit des Entwurfes zuzuschreiben ist. 

Da sich inzwischen bereits einige Investoren aus dem Kiez in Widerspruchsverfahren befinden, ist nur erneut  ausdrücklich zu fordern, daß unsere politischen Repräsentanten und alle verantwortlichen Entscheidungsträger, ebenso wie Gerichte  diese erhaltungsrechtliche Verordnung – die Umwandlungsverordnung – zu einem tauglichen und zwingenden Werkzeug machen in ihrem erklärten Ziel für uns und unseren Milieuschutz einzutreten. 

Hierbei sei in diesem Zusammenhang auch mit allem Respekt an den Beschluss der BVV vom 18.6.2015 erinnert, in dem es u.a. wie folgt lautet:

“… Die Bezirksverordnetenversammlung unterstützt das Bezirksamt außerdem darin, das im Milieuschutzgebiet herrschende Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen mit Entschiedenheit durchzusetzen. … Dem Eigentümer ist unmissverständlich deutlich zu machen, dass der Bezirk mit Nachdruck darauf hinwirken wird, dass auch weiterhin einkommensschwache Menschen in Berlins Innenstadtbezirken leben und arbeiten können. Politische Entscheidungen, Milieuschutzgebiete zu etablieren, dürfen nicht nur wohlfeile politische Willensbekundungen sein, sondern müssen konkret beachtet werden!…

 

 


 

Praktische Hinweise für Mieter dazu in der
Infoschrift der Berliner Mietergemeinschaft e.V.:

Download hier:


 

 

 

 

5 Gedanken zu „Die Umwandlungsverordnung und ihre “programmierten” Schlupflöcher?

  1. mieten-ag im graefekiez

    Liebe Leute,
    das ganze ist relativ sinnlos, da bereits seit 2003 bis 2006 für viele Häuser in Kreuzberg die Abgeschlossenheit beantragt war und somit eine Erhaltungssatzung, da sie nur Neubeantragungen erfasst, sinnlos macht. Panhoff verweigert uns die Liste der Abgeschlossenheit (http://www.graefe-kiez-online.de/index.php/artikelliste-2015/683-wir-danken-den-tiefgreifenden-einsichten-von-bezirksstadtrat-hans-panhoff) – sie ist uns aber bis 2011 für FK bekannt.
    martin

    Antworten
  2. Arno Beitragsautor

    Danke für die Ermunterung 😉
    Wo war denn dieser Bericht über die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu finden?

    “Das Land Berlin will aus Kostengründen den in den früheren Jahren regelmäßig vorgelegten Bericht über die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (“Umwandlungsbericht”) nicht mehr fortführen; ein solcher Bericht gehöre nicht zu den gesetzlich definierten Aufgaben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte.”

    Antworten
  3. Melden Team Beitragsautor

    Drucksache – DS/1906/IV

    Die Bezirksverordnetenversammlung möge beschließen:

    Das Bezirksamt wird beauftragt, zu untersuchen, wo Voraussetzungen zum Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) bestehen und gegebenenfalls die dann notwendigen Vorarbeiten in Auftrag zu geben.

    In diesem Zusammenhang soll das Bezirksamt auf den Senat zugehen, damit er die u.a. am 04.03.2015 von Senator Geisel im Bauausschuss gemachte Zusage, sowohl finanzielle Mittel für die notwendigen Voruntersuchungen, als auch zusätzliches Personal zur Umsetzung des Genehmigungsvorbehalts bei Umwandlung in Eigentumswohnungen in entsprechendes Handeln umsetzt.

    Der BVV ist dazu im Februar 2016 berichten.

    Begründung:
    Angesichts des Mangels an preiswertem Wohnraum im Bezirk sowie angesichts der hohen Anzahl an Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen, existiert im Bezirk ein hoher Verdrängungsdruck von einkommensschwachen Haushalten. Daher gilt es, die dem Bezirk zur Verfügung stehenden Instrumente vollumfänglich zu nutzen, um steuernd auf die Wohnsituation der Bevölkerung und damit auch auf die Struktur im Bezirk Einfluss zu nehmen. Insbesondere für Friedrichshain ist dringender Handlungsbedarf angesagt. Laut Grundstücksbericht 2014/2015 fanden hier die meisten Umwandlungen in Berlin statt.

    Die sogenannte Milieuschutzverordnung bietet bekanntlich ein Instrument, um strukturelle Veränderungen im Wohnungsbestand mit Preis treibender Wirkung zu dämpfen.

    Dies gilt insbesondere seit der Senat eine Umwandlungsverordnung erlassen hat, die die Umwandlung in Milieuschutzgebiete unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Der Bezirk sollte daher, auch auf der Grundlage entsprechender neuer Handlungsmöglichkeiten durch eine veränderte Senatspolitik, möglichst umfassend von seinem Recht Gebrauch machen, entsprechende Satzungen zu erlassen.

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  4. Arno Beitragsautor

    neukoellner.net – Wochenschau am 19. August 2016

    “…gegen Verdrängung in Neukölln wird der Umwandlungsvorbehalt, prominentester Bestandteil des so genannten „Milieuschutzes“. Das zeigt die erste Bestandsaufnahme dazu vom Senat für Stadtentwicklung. Zum Hintergrund: Im März 2015 hatte der Senat die Umwandlungsverordnung beschlossen. Die ermöglicht es den Bezirken, in von ihnen festgelegten Kiezen, das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig zu machen. Auf den ersten Blick ist dieser Milieuschutz effektiv: Die Umwandlungen sanken in ganz Berlin, von 2.042 Wohnungen im ersten Quartal 2015 auf 787 zum Ende des Jahres. Das liegt aber nicht an einer harten Linie der Bezirke bei den Genehmigungen. Denn von den eingereichten Anträgen auf Umwandlung wurden 72 Prozent erlaubt, so der Senat. Der Hauptgrund dafür: In 93 Prozent der genehmigten Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen verpflichten sich die Besitzer, den Wohnraum in sieben Jahren wieder auf den Markt zu bringen. Dieses Hintertürchen des Umwandlungsvorbehalts verschafft eine Menge Zeit, um den Wohnraum in aller Ruhe aufzuwerten und dann doch teuer zu vermieten, nur eben etwas später. …”

    Aktuelle Links zum Thema:

    http://www.taz.de/!5326079/
    http://www.neukoellner.net/neu…/kapitulation-milieuschutz/
    http://www.berliner-zeitung.de/berlin/gentrifizierung-zahl-der-eigentumswohnungen-steigt-weiter-24606244

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