Petition: Für ein preislimitiertes und durchsetzungsfähiges kommunales Vorkaufsrecht! Das Baugesetzbuch jetzt sinnvoll reformieren

Für ein preislimitiertes und durchsetzungsfähiges kommunales Vorkaufsrecht!

Wir haben als Nachbarschaftsinitiative im Jahr 2015/16 erfolgreich dafür gekämpft, dass erstmalig in unserem Berliner Bezirk vom kommunalen Vorkaufsrecht für ein Mietshaus Gebrauch gemacht wurde – und seitdem noch viele Male mehr. Doch immer offensichtlicher wurden auch die Grenzen des Instruments und die Notwendigkeit seiner Reform.
Das haben im Sommer auch die Hausgemeinschaften erleben müssen, die als Bündnis „23 Häuser sagen NEIN“ dafür gestritten haben, durch Vorkauf in gemeinwohlorientierte Hand überführt zu werden. Sie sind dennoch als Paketkauf beim Konzern Deutsche Wohnen gelandet. Doch statt zu resignieren, haben sie sich – in Kooperation mit dem Berliner Mieterverein und Bizim Kiez und unterstützt von vielen weiteren Initiativen und Hausgemeinschaften – aufgemacht, die Bundesregierung in einer Petition zum Handeln aufzufordern: Die anstehende Gesetzesnovellierung im Baugesetzbuch muss jetzt genutzt werden, um das gemeindliche Vorkaufrecht endlich überall zu einem wirksamen Mittel für die Sicherung von bezahlbarem Wohnraum weiterzuentwickeln!

Unterschreibt diese wichtige Petition hier!

Und lest unten in der ausführlichen Argumentation der „23 Häuser sagen NEIN“, in Kooperation mit dem Berliner Mieterverein und Bizim Kiez, wie das Gesetz geändert werden muss, damit die Kommunen Gestaltungmacht zurückgewinnen –  und wie das auf die Bodenpreise und die Möglichkeiten für bezahlbaren Neubau rückwirkt.

Die Forderungen der Petition

Um das Vorkaufsrecht zu einem effektiven, die Stadtentwicklung, die Sicherung von Wohnraum und den Bau von preiswertem Wohnraum unterstützenden Instrument zu entwickeln, müssen folgende Änderungen und Ergänzungen in das Baugesetzbuch eingehen:

Preislimitiertes kommunales Vorkaufsrecht

1.1. Das kommunale Vorkaufsrecht wird künftig statt eines durch Immobilienspekulation überhöhten Verkehrswertes, preislimitiert auf der Grundlage eines sozialverträglichen Ertragswerts ausgeübt (Änderung §28 Absatz 3 BauGB, Änderung §194 BauGB sowie alle nachgesetzlichen Vorgaben, u.a. ImmoWertV, Wertermittlungsrichtlinien)
1.2. Verkäufer*innen von Immobilien und Grundstücken werden dazu verpflichtet, den Kommunen alle nötigen Informationen bereitzustellen, die nach 1.1. zur Ermittlung des Kaufpreises nötig sind (Ergänzung § 28)

Fristen des kommunalen Vorkaufsrechts

2.1. Die Frist zur Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts wird von zwei auf sechs Monate verlängert (Änderung §28 Absatz 2 BauGB)
2.2. Die Frist zur Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung wird innerhalb der Frist zur Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts auf ein Drittel der Zeit gekürzt, das entspricht eine Frist von zwei Monaten. (Änderung §27 Absatz 1 BauGB)

Erweiterungen des Anwendungsbereiches des kommunalen Vorkaufsrechts

3.1. Das allgemeine Vorkaufsrecht wird erweitert auf alle Verkäufe innerhalb der Kommune (Ergänzung §24 BauGB)
3.2. Das allgemeine Vorkaufsrecht wird erweitert auf Immobilienerwerb durch Share-Deals (Ergänzung §24 BauGB)
3.3. Das besondere Vorkaufsrecht wird erweitert auf brachliegende und untergenutzte Flächen (Ergänzung §25 BauGB)

Die Begründung

Wohnen ist eine der wichtigsten sozialen Fragen unserer Zeit. Längst ist nicht nur aus städtischen Ballungsräumen, sonder von überall her ist zu hören, dass steigende Mieten immer mehr Menschen vor eine Belastung stellen. Die Entwicklung der Reallöhne und der Mietpreise hat sich in den letzten Jahren immer weiter voneinander entkoppelt. Ein immer größerer Anteil des Einkommens muss für die Miete aufgewendet  werden. Laut Wohngeld- und Mietenbericht 2018 des Bundesministeriums für Inneres liegt der bundesweite Durchschnitt der bruttowarmen Mietenbelastung bei 29% des Haushaltseinkommens. Personen in armutsgefährdeten Haushalten, deren Einkommen unterhalb der 60-Prozent-Schwelle des Medians aller Nettoäquivalenzeinkommen liegen, weisen mit 43 Prozent Mietbelastung deutlich höhere Quoten auf als solche in nicht-armutsgefährdeten Haushalten mit 25 Prozent.

Wohnkosten stellen für Mieter*innen einen Hauptfaktor ihrer Ausgaben dar – und man verbucht es als Lebensunterhalt, nur um ein Dach über dem Kopf zu haben und Teil dieser Gesellschaft sein zu können, um weiter arbeiten und letztlich davon wieder die Miete zahlen zu können.

Der spekulative Immobilienmarkt muss verkleinert werden

Hinter den rasanten Mietsteigerungen steht ein Geschäftsmodell. Große Immobilienkonzerne und Finanzmarktinvestor*innen kaufen in allen Bundesländern Grundstücke und Immobilien ein, weil sie als sichere Anlageobjekte gelten. Auf dem Markt stehen diese wachstumsorientierten Immobilienunternehmen und Investmentfonds miteinander in Konkurrenz um einen beständigen Ausbau ihrer Marktanteile. Sie alle spekulieren auf Wertsteigerung und wollen maximale Rendite erzielen. Um die Investitionen eines Ankaufs auch tatsächlich in Profite verwandeln und die Erwartungen ihrer Anleger*innen zu erfüllen, drehen sie an der zentralen Stellschraube: sie erhöhen die Mieten.

Bestehende politische Instrumente wie der Mietspiegel oder die Mietpreisbremse können gegen die Mietpreisentwicklung bundesweit wenig ausrichten. Die spekulativen Gewinnerwartungen, durch die die Preise für Gebäude und Boden hochgetrieben werden, haben in die Berechnung der Mietpreise längst flächendeckend Eingang gefunden.

Doch der Mietpreisentwicklung kann Einhalt geboten werden kann. Damit Wohnraum nicht mehr der Markt- und Spekulationslogik unterliegt, müssen Wohnungsbestände diesem  aufgeheizten Immobilienmarkt entzogen werden. Es braucht mehr Besitz an Boden und Immobilien, der gemeinwohlorientierten Akteur*innen unterstellt ist, welche der Bereitstellung von günstigem Wohnraum und nicht dem maximalen Profit verpflichtet sind. So kann die Preisspirale durchbrochen werden.

Das kommunale Vorkaufsrecht durchsetzungsfähig machen

Um mehr Häuser und Grundstücke in kommunale statt profitgetriebene Hand zu überführen, gibt es ein wichtiges Instrument: Das kommunale Vorkaufsrecht. Es funktioniert so: Wenn Immobilieninvestor*innen Häuser kaufen, können Kommunen unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht wahrnehmen. Sie können dann in den bestehenden Kaufvertrag einsteigen und damit das Haus durch kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsgenossenschaften, Stiftungen und andere gemeinwohlorientierte Träger*innen vorkaufen lassen. Dieses Vorkaufsrecht ist aber in bestehender Gesetzesform noch makelhaft und in der realen Praxis nicht ausreichend durchsetzungsfähig. Das kommunale Vorkaufsrecht muss reformiert werden, um die Kommunen bei dem Ankauf von Grundstücken und Immobilien zu unterstützen. Mit der aktuellen Gesetzesnovellierung besteht endlich die Chance dazu.

1. Faire Preise für Städte und Kommunen

Die erste notwendige Änderungen betrifft eine Preislimitierung (1.). Denn ob gemeinwohlorientierte Akteur*innen statt der kaufwilligen Investor*innen in einen Kaufvertrag einsteigen können, steht und fällt mit den Kaufpreisen. Sie sind gegenwärtig bestimmt durch die Spekulation auf hohe Erträge durch maximale Mietsteigerungen und noch teurere Weiterverkäufe.  Deswegen ist die Kernforderung der Petition, die Preise für den Vorkauf zu begrenzen.  Erst ein preislimitiertes Vorkaufsrecht befähigt die Kommunen, Grundstücke und Immobilien zu (re-)kommunalisieren.  Die Kaufpreise für Immobilien und Grundstücke, zu welchen die gemeinwohlorientierten Träger*innen in den Kauf einsteigen können, sollen durch die Gesetzesänderung künftig  nicht mehr die Spekulation weiter anheizen. Stattdessen sollen sie “spekulationsbereinigt” über den Wert ermittelt werden, der sich auf Grundlage sozialverträglicher Mieten nachhaltig erwirtschaften lässt (Ertragswert bei sozialer Nutzung).

2. Mehr Zeit für Städte und Kommunen

Sind die Kaufpreise von Immobilien demnach reguliert, müssen auch die Fristen zur Ausübung des kommunalen Vorkaufsrecht verändert werden. Nur dann haben die Kommunen eine angemessene Zeit, die Vorkäufe durch gemeinwohlorientierte Käufer*innen entsprechend vorzubereiten, die nach Forderung 1.1. festgesetzten Kaufpreise neu zu ermitteln und Finanzmittel zur Ausübung bereitzustellen. Dafür ist eine Frist von sechs Monaten notwendig (2.1.).

Ein kommunaler Vorkauf kann erst getätigt werden, wenn seitens der kaufwilligen Investor*innen eine Abwendungsvereinbarung nicht gezeichnet wird. Da  eine solche Abwendungsvereinbarung nach §27 BauGB in dem Verfahren der Vorkaufsrechtsausübung prioritär ist – also ein kommunaler Vorkauf nur dann möglich ist, wenn eine Abwendungsvereinbarung zwischen den Erstkäufer*innen und den Kommunen nicht unterzeichnet wird – ist es bislang schwierig für die Kommunen, durch Vorkauf Wohnungsbestände für das Allgemeinwohl zu sichern. Die Kommunalisierung als eigenständiges Ziel zum Wohle der Allgemeinheit ist hier nicht vorgesehen.

Das Verfahren muss dahingehend verändert werden, dass die grundgesetzlich geschützte Eigentumsfreiheit der Verkäufer*innen und der Erstkäufer*innen gewährleistet wird und gleichzeitig die Chance zur Kommunalisierung größer wird. Demnach muss die Frist zur Unterzeichnung einer Abwendungsvereinbarung innerhalb der Frist zur Ausübung des kommunalen Vorkaufsrechts auf die ersten zwei Monate begrenzt werden (2.2.)

3. Mehr Möglichkeiten für den kommunalen Vorkauf

Die mietpreistreibenden Akteur*innen gefährden mit ihrer an hohen Renditen orientierten Vermietungspraxis das Allgemeinwohl. Ihre Mieten stellen ein Armutsrisiko dar, die Verdrängung von Mieter*innen und die profitorientierte Umgestaltung von Quartieren verändern das Leben der Bürger*innen nachhaltig und bedrohen die soziale Strukturen. Um sich dieser Entwicklung entgegen zu stellen und den gewinnorientierten privaten Wohnungssektor zu verkleinern, müssen Kommunen mehr Möglichkeiten haben, zu größerem Eigentum an Immobilien und Boden zu gelangen und diese dem Allgemeinwohl zu unterstellen. Damit bekommen sie ein Instrument zur Hand, mit dem sie zur Deckung des Wohnbedarfs und des Bedarfs an sozialer Infrastruktur durch langfristige Gemeinwohlbindung steuernd eingreifen können.

Deswegen muss der Anwendungsbereich des kommunalen Vorkaufsrechts auf alle Verkäufe innerhalb der Kommune ausgeweitet werden (3.1.).

Häufig versuchen Immobilienkäufer*innen, das Vorkaufsrecht durch Umgehungsgeschäfte, sogenannte „Share Deals“,  zu unterlaufen. Zudem stellen solche nicht faktischen Immobilienerwerbe über Share-Deals nachhaltige Einbußen für die Allgemeinheit dar, da durch sie die Grunderwerbssteuer vermieden wird. Durch eine Erweiterung des Vorkaufsrechts auf solche Immobilientransaktionen kann dem entgegengehalten werden. (3.2.)

Auch brachliegende Flächen sowie untergenutzte Immobilien gefährden das Allgemeinwohl nachhaltig, da Leerstand und Unterbenutzung der Allgemeinheit Flächen und Wohnraum verwehren, die besonders in Ballungsräumen dringend benötigt werden, um den Bedarf der Bevölkerung an Wohnraum zu decken. Laut Artikel 14 Absatz 14 des Grundgesetzes heißt es: „Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.“ Wenn die Eigentümer*innen untergenutzter Flächen und Immobilien ihren Aufgaben nicht nachkommen, den Grund und Boden im Sinne des Allgemeinwohls zu nutzen, dann muss dieses Eigentum demnach durch die Kommunen in gemeinwohlorientiertes Eigentum überführt werden. Das besondere Vorkaufsrecht ist demnach dahingehend zu erweitern (3.3.).

Ran an den Boden! (Re-)Kommunalisierung als Chance für Neubau: Der Bodenpreisentwicklung entgegentreten

Viel zu oft wird in der politischen Debatte der kommunale Ankauf gegen den kommunalen Neubau ausgespielt. Doch auch Neubau ist nur mit kommunaler Souveränität über möglichst viel kommunales Eigentum möglich ist. Das zeigt sich an der Entwicklung der Bodenpreise, die wie der bestehende Wohnraum selbst der Spekulation unterworfen sind. Mit einem ausgeweiteten und gestärkten preislimitierten Vorkaufsrecht können Kommunen in diese Spekulationsdynamik eingreifen, Gestaltungsmacht in der Gemeinde- und Stadtentwicklung zurückgewinnen und so die Basis für bedarfsgerechten preisgünstigen Neubau von Wohnraum legen.

Boden ist eine Ressource, die momentan immer teurer, aber niemals mehr wird. Dabei stellt der Boden das Fundament eines jeden Lebens dar, auf dem es sich aufbaut, und ist so grundlegend wie Wasser und Luft:

„Grund und Boden ist keine beliebige Ware, sondern eine Grundvoraussetzung menschlicher Existenz. Boden ist unvermehrbar und unverzichtbar. Er darf daher nicht dem unübersehbaren Spiel der Marktkräfte und dem Belieben des Einzelnen überlassen werden.“ (Hans-Jochen Vogel 2019: Mehr Gerechtigkeit!, Herder Verlag Freiburg)

Doch genau das ist passiert: Die Bodenpreise sind durch spekulative Gewinnerwartungen solcher Einzelner explodiert. Der Vergleich der Preissteigerungen seit 1962 – seitdem das Statistische Bundesamt die durchschnittlichen Baulandpreise (Bodenpreise) und die Durchschnittsbruttomieten im gesamten Bundesgebiet erhebt – mit den Preisen aus dem Jahr 2019 macht drastische Entwicklungen deutlich. 1962 kostete ein Quadratmeter Bauland 7,58 € im bundesweiten Durchschnitt, 2019 kostete er 189,51 € (Quelle: Statistisches Bundesamt (Destasis), Pressemitteilung Nr. 360 vom 16. September 2020). Das ist eine Steigerung des Quadratmeterpreises von Bauland um ca. 2400 %.

1962 betrug die Miete pro Quadratmeter im bundesweiten Durchschnitt der Bruttokaltmiete des Gesamtmietwohnungsbestandes 1,33 €, 2017 waren es 7,09. Das ist eine Steigerung des Quadratmeterpreises um 533 % (Quelle: Hans-Jochen Vogel 2019: Mehr Gerechtigkeit!, Herder Verlag Freiburg, S. 37). In Berlin sind zwischen 2010 und 2019 die Kaufpreise für baureifes Land  um 451% gestiegen, im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sogar um mehr als 1587% (Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2020).

Städte und Kommunen in Deutschland haben im Zuge des Zeitgeists neoliberaler Austerität der letzten 30 Jahre flächendeckend nicht nur kommunale Energieversorger, sondern auch Wohnungsbestände und damit Boden gewinnbringend an meistbietende Private und Investor*innen veräußert – und sich damit des stadtentwicklungspolitischen Gestaltungsspielraums beraubt. Somit wurden diese Wohnungsbestände den an der Gewinnerzielung orientierten Marktregeln unterworfen. Sie dienen auch deswegen als gute Anlagemöglichkeit für Investor*innen, da bei ihrem Verkauf Gewinne erzielt werden können, die quasi leistungslos an die Eigentümer*innen übergehen. Ohne ausreichend eigene  Bodenressourcen haben die Kommunen und Städte jedoch keine Gestaltungsmöglichkeiten für die Gemeinde- und Stadtentwicklung. Um dem entgegenzuwirken, muss langfristig gelten: Kein Verkauf öffentlichen Bodens. Mehr noch: Es muss im großen Stil kommunal zurückgekauft werden.

Nur wenn die Kommunen über den Boden verfügen, können sie auch Einfluss nehmen auf die Bodenpreise. Wenn sich Boden folglich nicht mehr als Spekulationsware lohnt, kann der private Immobiliensektor sukzessive verkleinert werden und Boden und damit auch Wohnen damit wieder vermehrt kommunal verwaltet und mit langfristiger Gemeinwohlbindung bereitgestellt werden.

Wer die Bodenpreise regulieren will, muss die Kaufpreise regulieren. Denn die bundesweite Entwicklung des Anteils der Baulandkosten an den Gesamtkosten der Errichtung eines Wohngebäudes ist in den Jahren 2000 bis 2017 von 28,2% auf 32,10% gestiegen (Vogel 2019, S. 38). Die Preise für Neubau steigen nur in sehr geringem Maße aufgrund neuer gesetzlicher Vorschriften zur Einhaltung ökologischer und anderer Standards, sondern insbesondere durch explodierende Bodenpreise. Wer günstigen Neubau will, muss die Immobilienspekulation stoppen, indem die Bodenpreise limitiert werden.

Um die Bodenpreisentwicklung zu regulieren und eine kommunale Bodenbevorratung als Voraussetzung für eine von der Kommune gesteuerte Gemeinde- und Stadtentwicklung zu erreichen, ist die Ausweitung des Anwendungsgebietes des kommunalen Vorkaufsrechts bei gleichzeitiger Kaufpreislimitierung eine erste vielversprechende Möglichkeit. Die Reform des kommunalen Vorkaufsrechts bietet somit auch eine Perspektive für kostengünstiger zu realisierende kommunale Neubauprojekte.

23 Häuser sagen NEIN in Kooperation mit Bizim Kiez und dem Berliner Mieterverein

Weiterlesen zur Gesetzesnovelle:

Referentenentwurf des Bundesministeriums des Innern, für Bau und Heimat  und Stellungnahmen der Länder und Verbände
Stellungnahme der Deutschen Akademie für Städtebau und Landesplanung (DASLe. V.)
Stellungnahme des Deutschen Gewerkschaftsbundes
Stellungnahme des Deutsches Mieterbundes

Sueddeutsche Zeitung vom 11. September 2020: Baugesetz: Große Baustelle

Weiterlesen zur Bodenpolitik:

Bündnis Wohnen ist Menschenrecht: Auf den Boden kommt es an
Deutscher Gewerkschaftsbund – Bundesvorstand – Der Wohnungskrise auf den Grund gehen. Hintergründe und gewerkschaftliche Positionen für eine sozial gerechte Bodenpolitik
Deutsches Institut für Urbanistik gGmbH – Bodenpolitische Agenda 2020 – 2030
Münchner Initiative für ein soziales Bodenrecht – Kommunaler Impuls zu einer gemeinwohlorientierten Bodenpolitik
Rosa-Luxemburg-Stiftung Gesellschaftsanalyse und politische Bildung e. V. – Die kommunale Bodenfrage
ExRotaprint gGmbH – Erbbaurechte
Stattbau München GmbH – Ein neues Bodenrecht für bezahlbaren Wohnraum
Deutschlandradio – Von der Idee, mit Grund und Boden reich zu werden

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