Entmietung in BOW / ALW Immobilien

Die Entmieter” titelte Spiegel Online im November 2017, kurz darauf beleuchtete auch Spiegel TV Magazin/RTL die Machenschaften von Andreas Bahe in den letzten 9 Jahren:

Aufgrund der Vernetzung von Betroffenen über Bizim Kiez kommt ans Licht, in welchem Umfang die ALW-Gruppe (ALW Immobilien, BM Immobilien und die BOW 1 GmbH, BOW 2 GmbH, BOW 3 GmbH) “Verdrängung als Geschäftsmodell” betreibt.

Zuvor gingen 123 ALW-Mieter*innen mit 100 persönlichen Statements an die Öffentlichkeit: “Schützt uns vor der Entmietung durch ALW/BOW!” hieß es im Offenen Brief, der zu Reaktionen aus der Politik führte: Perverses Geschäftsmodell

Bereits 2011 berichtet der TIP (“Häuserkampf”) über Geschäftsführer Andreas Bahe und Abmahnungen, Entmietung, Kündigungen, Räumungsklagen. Diese Praxis ist auch 2017 topaktuell – in weitaus größerem Umfang.

Die ALW-/BOW-Gruppe kauft(e) gezielt in Berliner Milieuschutzgebieten zahlreiche Häuser. Das simple Ziel: Aufteilung und Weiterverkauf, 100 Prozent Gewinn sind machbar und gehen auf Kosten der verwurzelten Bewohner*innen. Auf dieser Seite informieren wir über die Strategien der Entmietung zwecks Umwandlung in Eigentum und geben Tipps, damit es nicht heißt:

BOW – Bald ohne Wohnung

Der Ablauf lässt sich wiefolgt skizzieren:

  • Ankauf der Immobilie
  • Modernisierungsmaßnahmen mit teils extremen Mietsteigerungen als Folge, Abmahnungen auch für Nichtigkeiten (Schuhe vor der Tür, Pflanze auf dem Balkon), Nutzung jegliches Kündigungsgrundes gerade bei WGs oder vom Vorbesitzer übernommenen Untermietverhältnissen – jeweils mit dem Ziel der Entmietung
  • Aufteilung in Eigentumswohnungen und Weiterverkauf

Passend dazu die Stepstone-Stellenanzeige von ALW Immobilien. Zitat eines Ex-Eigentümers:
“Es tut mir leid. Hätte ich gewusst, dass das solche sind, hätte ich an jemand anders verkauft.”

Wer steckt hinter ALW und BOW?

Besonders im Fokus stehen die BOW 1 GmbH, BOW 2 GmbH und BOW 3 GmbH mit Sitz in Pfarrkirchen bei Passau. Geschäftsführer ist neben Steueranwalt Wolfgang Oswald samt Sohn Markus: Andreas Bahe. Hier ein Einblick in sein Netzwerk:

Man bezeichnet sich selbst als “ALW Gruppe”, bezugnehmend auf ALW Immobilien (die Bahes heißen Andreas, Ludmilla/geb. Nassadjuk und Walter) und machte bereits 2011 negative Schlagzeilen: “Mieter wehren sich gegen Verdrängung”. Die Selbstbeschreibung liest sich freilich anders: “Die ALW-Immobiliengruppe ist ein erfolgreiches mittelständisches Immobilienunternehmen in Familienbesitz und seit 1993 im Markt tätig mit dem Geschäftssitz in 10117 Berlin, Hausvogteiplatz 3-4.” Proteste also gern direkt an diese(r) Adresse, gilt auch für BOW und “BM Immobilien GmbH” mit den Geschäftsführern Andreas und Walter Bahe sowie Erik Muszelweski. In der “Bahe GbR” werden von Walter und Ludmilla Bahe werden weitere Objekte verwaltet.

Auf Seiten wie northdata.de lässt das weitere Netzwerk mit den Paninvest-Firmen, WM Grundbesitz und RMI-Immobilien recherchieren.

BOW im Wrangelkiez

Wir informierten anfangs zur Entmietungsstrategie im Haus in der Oppelner Straße 28, woraufhin sich Hunderte Nachbarn solidarisch zeigten und damit gegen die Methoden der BOW GmbH demonstrierten. Auch aus anderen Bezirken melden sich Betroffene bei Bizim Kiez, so dass ein Netzwerk von über drei Dutzend betroffenen Häusern entstand.

Viele Einzelfälle in ganz Berlin – bitte weitere melden!

Kontakt:  stop-bow-alw@bizim-kiez.de

Übersichtskarte der BOW/ALW Immobilienobjekte mit Verdrängungsdruck aufrufen

Häuser der BOW GmbHs, die modernisiert werden und Entmietung im Gange

  • NEUE MELDUNG: Bötzowstr. 7, BM Immobilien, aktueller Verdrängungsfall. Infos folgen.
  • “Im Dezember 2016 hat die BOW 2 GmbH die beiden Neuköllner Mietshäuser Friedelstraße 23/23a mit jeweils 10 Parteien gekauft. Die Teilungserklärung in Eigentumswohnungen erfolgte ebenfalls im Dezember 2016. Das Objekt ist für Investoren vermutlich auch deswegen interessant, weil ein Teil des Hinterhofes noch unbebaut ist.Seit Januar 2017 steht mindestens eine Wohnung leer nachdem ein Bewohner verstorben ist. Die Häuser werden von der Hachmann Hausverwaltung betreut, die (vermutlich keine böse Absicht, sondern einfach zu viel Arbeit) entweder gar nicht oder sehr spät reagiert (Emails bleiben schon mal mehrere Wochen unbeantwortet). Und statt den Bewohnern das Guthaben nach der letzten Heizkostenabrechnung einfach auf ihr Konto zu überweisen, erhielten alle ein Schreiben, das man umständlich ausfüllen (Name, Wohnungsnummer, Guthaben-Betrag, IBAN und BIC) und dann an die Hausverwaltung schicken sollte. Die Portokosten musste man ebenfalls selbst tragen. Ich persönlich habe das als kleine Schikane empfunden, da völlig umständlich und vermutlich nur zu dem Zweck, weil einige Bewohner es vergessen oder zu faul zum Ausfüllen sind – bei geschätzt mehreren hundert oder tausend Wohnungen, welche die Hachmann Hausverwaltung betreut, kommt da vermutlich schnell ein größerer Betrag zustande.Seit der Übernahme wurde außerdem zweimal die Gaszufuhr wegen eines Gaslecks unterbrochen für jeweils ca. eine Woche. Die Bewohner hatten in dieser Zeit keine Heizung, kein Warmwasser und keine Kochmöglichkeit. Ansonsten hat sich nichts verändert, Wohnungsverkäufe, Sanierungsmaßnahmen oder Angebote/Aufforderungen zum Auszug sind nicht bekannt.”
  • NEUE MELDUNG: Friedelstr. 18 – mit Lenaustr. 18 und 19 (gemeinsamer Innenhof), 2014 unangekündigter Anbau von Balkonen, es wurden bereits diverse Wohnungen bereits als Eigentumswohnungen veräußert, seit die BOW 2 GmbH das Haus 2013 kaufte
  • NEUE MELDUNG: Danziger Str. 153 mit Bötzowstr. 54  und 56: “Die BOW 2 GmbH ist seit Sommer 2015 Besitzer, alle Mietwohnungen wurden in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
    Die BOW 2 wollte (auf Nachfrage) Wohnungen verkaufen, allerdings zu teuer, auch waren sie nicht bereit, relevant zu verhandeln.
    Mittlerweile wurden mindestens 2 Wohnungen saniert, mind. eine davon verkauft (sie wird von den Käufern bewohnt), eine steht seit mind. 6 Monaten leer. Weitere Wohnungen werden aktuell saniert.
    Mind. einer Nachbarin wurde angeboten, gegen Geld auszuziehen, im Haus sagt man, dass sie annahm. Eine WG musste ausziehen. In der Bötzowstr. 56 wurden Balkone angebaut.
    Im Raum steht, ob in allen Häusern das Dachgeschoss ausgebaut wird. Angeblich wurde es beschlossen, bislang wurde aber noch nicht begonnen. Bislang lief alles halbwegs fair ab.”
  • Friesenstr. 14 – Leerstand, Mieterhöhungsklagen; Anzeige wegen Aushang im Treppenhaus, der potentielle Wohnungskäufer auf die drohende Verdrängung hinweist. In diesem Kontext auch Informationen zur Umwandlungsverordnung für Eigentumswohnungen. Bezirk genehmigte bodentiefe Fenster nicht; Angebot an Mieter “Cash gegen Auszug”
  • Lübbener Str. 20 – Wer kennt das nicht: Freitagmorgen zur Arbeit gehen, und abends hat man einen Balkon – 3,99m2 neu zur Wohnung, ganz ohne Ankündigung? So etwas gibt es bei der BOW. Anwohner: “Wir waren letzten Sommer sehr aufgebracht und haben auch mit Politikern und Ämtern etc. Kontakt aufgenommen, alles verlief zunächst ins Leere, aber Klagen waren erfolgreich. Mieter sind trotzdem rausgeflogen, Wohnungen trotzdem saniert und für horrende Summen verkauft.
    Das Haus wurde im Herbst 2014 an die BOW 2 GmbH verkauft und der Umwandlungsantrag noch vor dem Stichtag 15.3.2015 eingereicht und deswegen bewilligt bekommen, siehe letzter Link
  • Oppelner Str. 28 – 2014 gekauft, war bereits aufgeteilt, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen teilweise ohne Ankündigung. Aus zwei Wohnungen wurden bereits Mieter gedrängt, diese modernisiert und für 5.300€/m2 weiterverkauft, wovon einer zur Zeit leer zu stehen scheint. Ein Mieter wurde erfolglos durch drei Instanzen verklagt, weil er bei der letzten Kontoumstellung einen Fehler macht und die Miete unerkannt nicht ankam. Die Klage wurde abgewiesen, der langjährige und korrekte Mieter kann bleiben! Die aktuelle Situation der Sozialhilfeempfängerin im Parterre ist jedoch unklar: Ihr wurde am 5. Mai außerordentlich zum 10. Mai 2017 gekündigt. Nachtrag: Laut Auskunft des Anwalts wurde die Klage ohne Angabe von Gründen fallen gelassen. Ein weiterer Erfolg! (Juli 2017)
    Im Hinterhaus sitzt seit über 30 Jahren der Selbsthilfeverein “Leben und Lachen e.V.”, der das Haus in Eigenleistung mit Senatsmitteln instand gesetzt hat und seit dem auch instand hält – Angebot 6,2fache der bisherigen Miete! Ansonsten Kündigung zum 31.12.2017. Verhandlungen wurden von Vermieterseite abgebrochen und der Teil des Hauses einfach weiterverkauft. Offensichtlich wurde der Verein der BOW zu unbequem! Mit dem neuen Vermieter wurde Kontakt aufgenommen und Verhandlungen wieder aufgenommen.
  • Erlangerstr. 9/10: Ging zum 1.4.2017 an die BOW 3 GmbH (ca. 3,9 Millionen für ca. 1.700 m² Wohnfläche), Verkaufsprozess seit September 2016. Vorheriger Eigentümer war Marc Finzel, der das Haus 2006 für 700-750 T€ kaufte. Die Teilungserklärungen in über zwei Dutzend Eigentumswohnungen erfolgte bereits 1999.
    2005/6 wurden den damaligen Mietern, von denen noch sechs Parteien im Haus wohnen, die Wohnungen zum Kauf angeboten. Das Angebot wurde aber widerrufen.
    Trotz Mileuschutzgebiet haben die Sanierungesverwaltungstelle und Bezirksamt dem Verkauf Ende 2016 zugestimmt, da es sich bei einem Kaufpreis von € 2.300,- je m² um eine wirtschaftlichen Kaufpreis handelt.
    Verhandlungen im Vorfeld des Verkaufs mit Jochen Biedermann (inzwischen Baustadtrat in Neukölln) verhandelt und nach dem Verkauf im März 2017 ein Treffen mit Bezirksbürgermeisterin Franziska Giffey und Herrn Biedermann, diese wollten ein Treffen mit den Eigentümern arangieren, kam bislang nicht zu Stande.
    2013 (vor BOW) wurde die Fassade hinten gedämmt, Klage/Verfahren seit Herbst 2015 vor dem Amtsgericht Neukölln; Urteilsverkündung war für den 18. Juli geplant und vertagt. Seit Herbst 2017 Leerstand.
  • Boppstraße 11-12/Kottbusser Damm 22 (Kino Moviemento):

“Hier standen bis zu 15 Wohnungen leer, manche sind schon seit 2 Jahren unbewohnt. In Zeiten von Wohnungsnot und überfüllten Geflüchtetenunterkünften ist das ein Skandal.”
“Seit Monaten leiden wir unter Lärm und Dreck, weil ununterbrochen Bauarbeiten in leerstehenden Wohnungen durchgeführt werden. Oft wird auch samstags und manchmal sogar sonntags gearbeitet.”
“Wo in einer typischen 2-Zimmer-Wohnung vorher zwei Personen wohnen
konnten, befindet sich jetzt eine Wohnung mit Wohnküche und einem
Schlafzimmer. Durch die Wohnungsumbauten wird kein Wohnraum geschaffen,
sondern im Gegenteil verknappt.”

  • Arndtstr. 38: Zu diesem ALW-Haus titelte der Tagesspiegel bereits im April 2011: “Monopoly im Chamissokiez” – inzwischen drohen die ersten Kündigungen wegen Eigenbedarf. Das Haus wurde ca. 2011 der Firma Tækker abgekauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt: “Das gesamte Modernisierungsprogramm wurde abgespielt, man kam sich vor wie in einem Theaterstück für acht Handwerker. Bei einer Wohnungsbesichtigung verhielt sich Familie Bahe rüpelhaft und aggressiv.”
    Einige sind ausgezogen, einige haben gekauft und einige sind neu hinzugekommen als Eigentümer, die in ihrer Wohnung leben. Derzeit noch vier Wohnungen zur Miete.
  • Gleimstr. 58 – Im Juli 2016 von BM Immobilien (Andreas Bahe, Walter Bahe und Erik Edgar Muszelewski) gekauft, die Mieter*innen erfuhren erst jetzt, dass das Haus bereits 2002 in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde, was den mietrechtlichen Schutz enorm schmälert. Start der “Sanierungs”ankündigungen im Juli 2017 samt Mieterhöhungen: ca. 90 Euro für Balkone, ca. 80,- Euro für Aufzüge – macht zusammen über 2.000 Euro im Jahr, pro betroffener Wohnung. In den Briefen wurde auf eine schnelle Zustimmung gedrängt. Versuch des Vergrößerns von Balkonen.
  • Altenbraker Str./Nogatstr. – BOW 2 GmbH. Verdrängung in Gang, kein Interesse an Einigung

Gekauft und unter unserer genauester Beobachtung:

  • Donaustr. 117, zum 1.1.17 an die BOW 3 GmbH verkauft, Hausverwaltung Hachmann zeichnet sich nicht durch zügige Reaktion aus.
  • NEUE MELDUNG: Exerzierstr. 34, Wedding: Wohl ca. 2013 von der ALW gekauft,  “seitdem geht es stetig bergab”. Fassade undicht, Keller nass, “und die ALW unternimmt nichts dagegen”, sendet stattdessen Mieterhöhungen.
  • Fidicinstraße 42: Kauf durch BOW 2 GmbH Ende 2016, 16 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten betroffen
  • Friedelstr. 9, gekauft von der BOW 3 GmbH zum 1.1.2017.
  • Goltzstr. 15 (BOW 2 GmbH): Gekauft in 2016, Sanierungsankündigung samt Mieterhöhung für Balkone im Juni 2017, Baubeginn Oktober 2017
  • Jahnstr. 3  wurde zum 1.2.17 an die BOW 3 GmbH verkauft
  • Lausitzer Str. 8: ALW Immobilien, seit etwa 2014, Dachgeschossausbau
  • NEU: Linienstr. 71, ALW Immobilien. 10 von 23 Wohnungen stehen leer, teils seit 1.5 Jahren. Das Haus ist mit dem Hinterhof der Torstr. 114 verbunden, ebenfalls ALW.Information an Mieter über den Eigentümerwechsel am 2.10.15, seither wurden Mieter verdrängt und Wohnungen nicht neu vermietet nach Auszug oder Todesfall. Modernisierungen wurden noch nicht durchgeführt, außerdem wurde einzelnen Mietern persönlich gedroht, dass sie “sowieso bald raus müssen” – natürlich ohne schlaghaltige Begründung.
  • Lübbener Str. 21: Verkauft mit wirtschaftlichem Übergang rückwirkend zum 1.1.17 an die BOW 3 GmbH, GF Andreas Bahe. Mitgeteilt wurde den Mietern dies mit einem auf den 7.4.17 datierten Schreiben. Mit einem Schreiben vom 24.2.17 wurden die Mieter vom Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg bereits über den Verkauf informiert (und darüber, dass sich “der Käufer dazu verpflichtet hat, solange die Erhaltungsverordnung gilt, längstens jedoch für 20 Jahre, auf Mieterhöhungen nach Modernisierungen gem. § 559 BGB zu verzichten.”). UPDATE Wurde am 15. Juni 2017 auf Antrag vom 30. Mai 2017 in 27 Einheiten aufgeteilt.
  • Lübbener Str. 24: Ende 2016 von der BOW 2 GmbH gekauft
  • Mariannenstr. 31/32 (TIP Artikel: Andreas Bahe auf Seite 34 “Einige nennen ihn Miethai” – Auszug rechts); mehr als 2/3 in Eigentumswohnungen umgewandelt, Mieter*innen berichten von Schikanen in allen Formen, die auch von außen sichtbar sind: Es wurden  Balkone angebaut, aber nur die Eigentumswohnungen bekommen eine Tür; seit mind. 2011 BOW 1 GmbH
  • Monumentenstr. 19: Ca. 2014 von ALW gekauft, langer Leerstand von vier Wohnungen, ab Sommer 2017 Renovierungen, über deren Umfang jedoch keine Auskunft gegeben wird, erfolgloser Kündigungsversuch wegen Einzelfehler bei Mietzahlung; Zitat: “Man hat erkennbar kein Interesse an den Bewohner*innen und möchte uns loswerden.”
  • Oranienstraße 9 – Verdrängung und Leerstand
  • Reichenberger Str. 55 (Abwendungserklärung zum Vorkaufsrecht des Bezirks im Februar 2017 von BOW 3 unterzeichnet, Inhalt wie Lübbener 21. Kita im Haus)
    Hier hat sich ein Hausverein gegründet, der alle Geschehnisse öffentlich protokolliert – bis hin zu Besuchen von Canan Bayram und beim Regierenden Bürgermeister Michael Müller
  • Roseggerstr. 9/Wilhem-Busch-Straße 22: Gekauft 2013, dem “Betreuten Wohnen” im Haus wurde alsbald gekündigt; Mieterhöhungen
  • Segitzdamm 8, Prinzessinnenstr. 32: Zum 1.3.2016 an die BOW 2 GmbH verkauft. Sozial Schwache Mieter werden verdrängt
  • Torstr. 114
  • Wiener Straße 54, BM Immobilien seit etwa 2015: Neue Balkone für März 2018 angekündigt, wodurch sich die Kaltmiete bspw. um ein Viertel erhöht
  • Wrangelstr. 62: ALW seit ca. 2010, Dachgeschossausbau seit 2012 geplant, Umwandlung vin Miet- in Eigentumswohnungen am 16.3.16; im Herbst 2017 erhöhtes Auftreten von Anzugträgern im Haus.

Walter u. Ludmilla Bahe GbR, Hausvogteiplatz 3-4, Berlin

  • Fichtestraße 2 – Haus wurde ca. 2009 bereits aufgeteilt gekauft und die Wohnungen sodann einzeln verkauft, derzeit noch eine Mieterwohnung. Versuchte Eigenbedarfsklagen für Sohn Andreas Bahe, der als Geschäftsführer Zugriff auf 1.200 Wohnungen in Berlin hat
  • Fichtestraße 30 – “Jede Chance zur Mieterhöhung wird genutzt”

Verkauf an BOW erfolgreich verhindert

  • Liberdastr. 10 – “Vorkaufsrecht als Ausweg – Neukölln bremst Spekulanten aus” berichtete zunächst die TAZ: “Vor einigen Monaten hat die Firma BOW aus dem niederbayrischen Pfarrkirchen die Liberdastraße 10 in Nord-Neukölln gekauft. (…) „Offenbar ist es das Geschäftsmodell des neuen Eigentümers, die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln und teuer zu verkaufen.”
    Dann vermeldete die BILD, dass das Haus tatsächlich der BOW entrissen wurde und an die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft „Stadt und Land“ ging – erstmalig in Neukölln

Häuser der BOW/ALW – teils abgeschlossen, weiterverkauft, entmietet

  • Graefestr. 80: Ca. 2011 in Besitz von ALW Immobilien GmbH der Familie Bahe, die nach Modernisierungsankündigung das Haus ohne eigene Baumaßnahmen an eine GbR weiterveräußerte. Verkauf der Wohnungen als Eigentumswohnungen. Vorder-/Hinterhaus wurden komplett saniert und wärmegedämmt, Dachgeschosse ausgebaut, an jedes Haus ein Aufzug angebaut, Balkone erneuert/zusätzliche über Eck angebracht, neue Klingelanlage, Tableau – alles was machbar war, hat man dort gemacht. Mieter wandten sich damals an Klaus Wowereit
  • Saalestrasse 34 (Bahe GmbH & Co. KG, Baden-Baden, Hildastr. 27): 2013 gekauft. Dach neu gedeckt, hintere Fassade wärmegedämmt, neue Balkone & Fenster, neue Klingelanlage und Tableau. Weiterverkauft?)

Weitere Objekte

  • Leuschnerdamm 21 – ging der Recherche nach nicht an BOW, sondern PSC Gmyrek GmbH aus Braunschweig, Status: “Es läuten sämtliche Alarmglocken: Fast alle Mieter mussten ihre Keller räumen, die Hausreinigung wurde eingestellt, Fahrräder entfernt, aggressive Briefe”
  • Brentanostr. 52
  • Pappelallee 18
  • Bundesallee 79a

Hausverwaltung für BOW ist in der Regel die Firma Ernst G. Hachmann GmbH.
[Alle Angaben nach bestem Wissen. Eventuelle Korrekturen bitte melden]

Unser Ziel: Betroffene Mieter_innen kraftvoll vernetzen und Methoden zu entwickeln, um gegen den Entmietungsdruck der BOW und ALW anzukommen. Mieter_innen sind weder rechtlos noch machtlos. Meldet Euch unter stop-bow-alw@bizim-kiez.de.

Alles zur Vernetzung der Mieter/innen in BOW/ALW Häusern