Umwandlungsverordnung: Ausnahme Umwandlung einzelner Wohnungen eines Mietshauses in Eigentum

In den letzten Jahren sind in den Milieuschutzgebieten tausende Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft worden. Die durch den Verkauf in der Regel verbundenen Modernisierungen erhöhen der Rendite wegen kalkuliert die Kauf- und Mietpreise und haben eine massive soziale Verdrängung einkommensschwacher Haushalte aus den Milieuschutzgebieten zur Folge.  Dennoch gibt es noch viele nicht in Wohnungseigentum aufgeteilte Mietshäuser in den Milieuschutzgebieten. Angesichts der Tatsache, daß die auch insbesondere internationale Marktnachfrage bezüglich Berliner Eigentumswohnungen in den letzten Jahren stark zugenommen hat, erscheint eine Umwandlungsverordnung prinzipiell neben anderen eindeutigen Massnahmen geeignet in diesen Milieuschutzgebieten das Verwertungsmodell „Mietshaus“, das „Filettieren“ von zusammenhängenden Wohnhäusern auszubremsen. Aber es auf ihre konsequente Durchsetzung an,  also den amtlichen Genehmigungsverfahren und damit den Ausnahmen der Verordnung.

„Gefährliche“ Ausnahmen:

  1. wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls eine Versagung der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist;
  2. wenn das Haus zu einem Nachlass gehört und das Wohnungseigentum zugunsten von Miterben begründet werden soll;
  3. wenn das Wohnungseigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Hauseigentümers verkauft werden soll;
  4. wenn Ansprüche Dritter auf Wohnungseigentum bestehen und zu deren Sicherung vor in Kraft treten der Verordnung im Grundbuch eine Vormerkung eingetragen worden ist;
  5. wenn das Haus zum Zeitpunkt der Antragstellung nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde;
  6. wenn sich der Eigentümer verpflichtet, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Wohnungseigentum Wohnungen nur an die Mieter zu veräußern.

Die Genehmigungspraxis des Bezirksamtes ist dabei entscheidend

Mit der Umwandlungsverordnung erfolgt eine Grundbuchsperre für alle Wohnhäuser in Milieuschutzgebieten. Ab diesem Zeitpunkt wird eine Aufteilung in Teileigentum im Grundbuch nur noch vollzogen, wenn der antragstellende Hauseigentümer eine Genehmigung des Bezirksamtes vorlegt.

  Die Umwandlungsverordnung und ihre „programmierten“ Schlupflöcher?

 

Einige Häuser in Friedrichshain-Kreuzberg waren konkret von der oben genannten Ausnahme Nr. 4 betroffen. Eine offizielle Anfrage, eingereicht durch die Fraktion Bündnis90/Die Grünen, sollte nun zu einer Stellungnahme seitens des Baustadtrates führen. Diese Anfrage wurde eindeutig und klar wie folgt beantwortet.


 

       Schriftliche Anfrage Antwort SA/326/IV          BVV Friedrichshain-Kreuzberg
          
          
         Eingereicht durch:      Schwarze, Julian          Eingang BVV:                       22.02.2016
                                                                                           Weitergabe an BA:             22.02.2016
         Fraktion Bündnis 90/Die Grünen                    Fälligkeit (Eingang BVV):  07.03.2016
                                                                                           Beantwortet:                      16.03.2016
                                                 


 

Umwandlung einzelner Wohnungen in Eigentum

Ihre Anfrage beantworte ich Ihnen wie folgt:

         1. Hat die Umwandlung einer einzelnen Mietwohnung in eine Eigentumswohnung inner-
         halb eines Mehrfamilienhauses (z.B. bei Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes nach §
         172 Baugesetzbuches Absatz 4) Auswirkungen auf die Umwandungsfähigkeit der ande-
         ren im Haus befindlichen Wohnungen (bei Anwendbarkeit der Umwandlungsverord-
         nung)?

Die Umwandlung nur einer einzelnen Wohnung ist grundbuchrechtlich nicht möglich – auch wenn es nur um eine einzige Wohnung geht, muss immer das gesamte Haus umgewandelt werden. Dies gilt also auch im Falle der Ausnahmetatbestände § 172 Abs. 4 Nr. 3 und Nr. 4 BauGB.  

Diesen Umstand wollten sich einige Eigentümer zunutze machen, indem sie kurz vor Inkrafttre-
ten der Umwandlungsverordnung noch einzelne Vormerkungen eintragen ließen. Zwar musste dann in der Tat die Umwandlung des gesamten Hauses genehmigt werden. Jedoch sind diese Genehmigungen so gestaltet worden, dass nur für die vorgemerkte Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt angelegt werden durfte. Sämtliche anderen Wohnungen mussten unter einem
einzigen Grundbuchblatt zusammengefasst werden – und können damit nicht einzeln verkauft werden. Gegen diese Art der Genehmigung haben zwei Eigentümer nun Klage eingereicht.

         2. Ergeben sich (rechtliche) Auswirkungen auf die die Anwendbarkeit der Umwandlungs-
         verordnung in Mietshäusern auf die verbleibenden „ungeteilten“ Wohnungen, wenn be-
         reits eine oder mehrere Wohnungen in Eigentum umgewandelt wurden bzw. für diese
         eine Teilungsbescheinigung vorliegt bzw. bei Grundbuchamt eingetragen wurde?

         3. Kann aus einem einzelnen Miethaus an einzelnen Wohnungen Teileigentum begründet
         werden (außerhalb von Gebieten, in denen die Umwandlungsverordnung Anwendung
         findet) oder muss immer an allen Wohnungen Teileigentum begründet werden?

         Falls ersteres bejaht wird:  
         Gab es solche Fälle in Friedrichshain-Kreuzberg in den letzten fünf Jahren?
Frage 2) und 3) siehe Antwort zu Frage 1):  Die Umwandlung einzelner Wohnungen ist unmöglich, daher können auch keine nicht umgewandelten Wohnungen verbleiben.

Mit freundlichen Grüßen
Hans Panhoff
Bezirksstadtrat

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