Am Beispiel der 99 Wohnungen (Manitiusstr. / Maybachufer) wird deutlich wie wichtig eine Neuregelung für Berlin ist. Es geht hier nicht nur um die direkt Betroffenen in den Wohnungen, die für Scheinkosten aufkommen müssen, sondern es ist auch ein Geschäft für Eigentümer*innen zu Lasten der Allgemeinheit – also der Steuerzahler*innen.

Die letzte Chance, etwas für die Menschen in Neukölln zu tun, liegt beim Senat, der am 19.12. die letzte Sitzung in diesem Jahr hat. Da könnte die richtige Entscheidung für ganz Berlin vollzogen werden, wenn der politische Wille dazu bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (DIE LINKE) wirklich vorhanden wäre.

Es geht um mehr als nur ein Haus: Hier werden nicht nur die Menschen in einem Block in Nord-Neukölln extremen Mietsteigerungen ausgesetzt, hier werden auch die Steuerzahler*innen abgezockt, weil die Berliner Rechtslage seit vielen Jahren eine eklatante Fehlkonstruktion aufweist. Die privaten Eigentümerfirmen von Sozialbauten können fiktive Kosten (aus der längst abgezahlten Bauzeit) anrechnen und so eine absurd hohe Mietenforderung durchsetzen.

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Dazu veröffentlichen wir die Presseerklärung von mieterstadt.de  auch hier:

PRESSEMITTELUNG

Es geht um Tausende Wohnungen jedes Jahr

Mit jedem Jahreswechsel werden tausende Berliner Sozialwohnungen in das Vergleichsmietensystem entlassen. Überhöhte Sozialmieten werden dann zu überhöhten Marktmieten und befeuern die allgemeine Mietenentwicklung in der Stadt. Dem könnte mit einer Rechtsverordnung entgegengewirkt werden, die Akteure der Zivilgesellschaft kurzfristig entworfen haben und die nun dem Berliner Senat vorliegt. Dieser entscheidet am 19. Dezember, auf seiner letzten Sitzung in 2017, ob Sozialwohnungen weiterhin unter Verbrauch von Steuergeldern ihrer mietpreisdämpfenden Funktion beraubt sein sollen. 

Das aktuelle Beispiel aus Nord-Neukölln

Hier sehen sich 99 Mieterhaushalte einer um mehr als 30% auf knapp 10 €/m² erhöhten Kaltmiete ausgesetzt, die oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die zum Jahreswechsel zur Marktmiete zu werden droht. Ursache hierfür ist ein Versagen der Investitionsbank Berlin (IBB): Im Jahr 2007 erließ sie der Vermieterin der Neuköllner Sozialwohnungen im Rahmen eines wirtschaftlichen Sanierungskonzepts (= Entschuldung oder Neudeutsch „Hair Cut“) die Rückzahlung eines Darlehens von über 2,8 Mio Euro. Hierbei achtete sie nicht auf die Sicherung der vom Steuerzahler bezahlten Fördervorteile. So wurde die Sozialbindung der Wohnungen um mehr als 20 Jahre verkürzt. Die IBB versäumte es zudem, die Vermieterin auf das Fortbestehen einer seit 1995 gültigen Miethöhenvereinbarung zu verpflichten.

Ein System zu Lasten der Stadt und der Steuerzahler*innen

Dieses Beispiel rückt einen gravierenden Konstruktionsfehler bei der Mietenberechnung von Sozialwohnungen in den Fokus: Nach geltendem Recht können von den Mieterhaushalten grundsätzlich Zinsen für bereits zurückgezahlte Bankdarlehen verlangt werden. Für diese Kostenpositionen, denen vermieterseitig keine Zahlungsverpflichtungen gegenüberstehen, ist eine ökonomische Rechtfertigung nicht ersichtlich. Die so erwirtschafteten sog. Entschuldungsgewinne haben sich in der Vergangenheit als erheblicher Kosten- und damit Mietentreiber im Sozialen Wohnungsbau erwiesen.

Es besteht die Gefahr, dass der öffentlich geförderte Wohnraum am Ende der Belegungs- und Mietpreisbindung mit nicht erforderlichen, d.h. überteuerten Mieten ins Vergleichsmietensystem entlassen wird und sich dort negativ bemerkbar macht. Bei den Wohnungen in der Manitiusstraße und am Maybachufer droht dieser Fall mit dem Jahreswechsel 2017/2018 einzutreten.

Kostengünstiger Schutz könnte per Rechtsverordnung erlassen werden

Dabei könnte der Berliner Senat im Interesse der Allgemeinheit von seiner gesetzlichen Ermächtigung nach § 28 Wohnungsbindungsgesetz Gebrauch machen und per Rechtsverordnung den Ansatz von Zinsen auf getilgte Darlehen bei der Mietenberechnung von Sozialwohnungen verbieten. Hiervon würden auch die Steuerzahler profitieren, da bei Transferleistungsempfängern geringere Transferleistungen und bei Mietzuschussempfängern geringere Mietzuschüsse bezahlt werden müssten.

Weil die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen nicht im Stande war, eine solche Rechtsverordnung kurzfristig zu erarbeiten, hat die Zivilgesellschaft dies nun selbst erledigt. Dem Senat wurde am letzten Freitag ein entsprechender Entwurf vorgelegt, der von dem Experten Professor Dr. jur. Martin Schwab und dem Netzwerk mieterstadt.de erarbeitet wurde und hier gelesen werden kann.

Es muss noch dieses Jahr sein, weil der Senat viel zu lange gepennt hat

Mit der Verabschiedung dieser Rechtsverordnung durch die Landesregierung würden die Mieten im Sozialen Wohnungsbau sofort um die unberechtigten Zinsen auf getilgte Darlehen bereinigt und insoweit gesenkt werden.

Nun ist höchste Eile geboten: Bereits am 1.1.2018 werden alle Wohnungen, bei denen die Sozialbindung endet, dem Zugriff des Landesgesetzgebers unwiderruflich entzogen und damit für mietenpolitische Maßnahmen Berlins nicht mehr erreichbar sein.

Der Senat ist deshalb aufgefordert, auf seiner letzten Sitzung in diesem Jahr am 19.12.2017, die vorgeschlagene Rechtsverordnung als Notfallmaßnahme zu beschließen und so weiteren Schaden von den Berlinerinnen und Berlinern sowie den öffentlichen Kassen abzuwenden. Der Soziale Wohnungsbau muss mietpreisdämpfend wirken. Keinesfalls darf er weiterhin – unter Verbrauch von immensen Steuermitteln – zur Steigerung des allgemeinen Mietniveaus beitragen!

(Wir haben den Originaltext durch Zwischenüberschriften erweitert.)

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Die Senatsverwaltung will lieber abwarten

Besonders pikant beim Fall in Neukölln: Die Immobilien-Firma wurde vorher schon von der Investitionsbank Berlin (IBB) auf Kosten der Allgemeinheit entschuldet. Darüber liegt ein Gerichtsverfahren an und so lange dort noch kein Recht gesprochen ist, will nun die Senatsverwaltung einen anderen Weg gehen.

Staatssekretär Sebastian Scheel, dem von den Betroffenen zusammen mit Andrej Holm der fertiger Entwurf der Rechtsverordnung übergeben wurde, sagte, dass die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung derzeit mit dem Eigentümer verhandle. Nicht etwa über eine Senkung der Miethöhe, sondern es würde ihm angeboten, dass die zusätzlichen Mietforderungen vorläufig nicht von den Mieter*innen bezahlt würden, sondern vom Jobcenter auf ein sogenanntes Anderkonto überweisen würden. Das Geld, auf das der Eigentümer Anspruch erheben kann, wäre eingefroren, bis das Landgericht über die Auseinandersetzung zwischen der IBB und dem Eigentümer entscheide. Die Mieter*innen mit Wohnberechtigungsschein wären so abgesichert, denn das Gericht werde erst in mehreren Monaten, vielleicht in einem Jahr zu einem Beschluss kommen. Diese Zeit würde dann verwendet, um eine Rechtsverordnung zu prüfen und zu verabschieden. Für Mieter*innen ohne WB-Schein könne man aber leider nichts tun.

 

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