Görlitzer Straße 46 / Falckensteinstraße 24: Timeline

 November 17: Druck macht sich bezahlt

Nach weiterhin unablässigem Druck und wiederholten Besuchen bei Ämtern, sowie mehreren Emails an die zuständigen Abteilungen des Bezirksamts, konnte herausgefunden werden, dass eine Frist für den Widerspruch gegen die versagte Baugenehmigung bis zum 16. November verlängert worden war. Die Bauaufsicht hatte jedoch schon währenddessen eine Nutzungsuntersagung mit Zwangsmittelandrohung ausgesprochen. Das bedeutet: Weder die Bauwerk Immobilien GmbH, noch die Bakdata durften die zusammengelegten Räumlichkeiten in der Görlitzer Straße gewerblich nutzen (Informationen von Bizim Kiez zufolge nutzt die Bakdata aber immer noch die gesamte Fläche). Da die Frist mittlerweile abgelaufen ist, wird das Bauaumt eine Rückbauanordnung der Räume in den ursprünglichen Zustand aussprechen. Diese Entscheidung ist ein wichtiger Meilenstein für die Mieter*innen Berlins! Mit diesem Präzedenzfall könnte in Zukunft konsequenter und wirkungsvoller gegen ungenehmigte Baumaßnahmen in Häusern, und gegen Verstöße gegen den Milieuschutz vorgegangen werden. Diese neue Linie des Bauamtes hätte ohne den Druck aus der Zivilgesellschaft nicht durchgesetzt werden können.

Oktober 17: Die Mühlen der Verwaltung mahlen langsam

Bei abgelehnten Bauanträgen ist es so, dass die Bauaufsicht den Antragsteller über die Möglichkeit eines freiwilligen Rückzugs des Antrages und einer Stellungnahme bzw. eines Widerspruchs informiert. Die Bauwerk Immobilien GmbH soll um Verlängerung für diese Frist gebeten habe, war ihr auch gewährt wurde. Mitte Oktober kam bei einem Besuch der Kiezbewohner*innen bei der Bauaufsicht heraus, dass die Konsequenzen des abgelehnten Bauantrages immer noch nicht verhängt worden waren. Die zuständige Sachbearbeiterin soll deren endgültige Veranlassung auf die Abteilung für Milieuschutz geschoben haben, obwohl die Bauaufsicht in diesem Fall die letzte Instanz ist. Auch die Erzählung der Eigentümer soll wiederholt worden sein: Die Verbindung zwischen dem Gewerbe und der Wohnung im 1. Obergeschoss bestünde schon lange. Dafür habe die Bauwerk Immobilien GmbH in der Anhörung Beweise vorgelegt. Auf die den Ämtern vorliegenden gegenteiligen Beweise angesprochen kam keine Antwort. Die Verwaltung schien mit dem Fall überfordert zu sein, die einzelnen Abteilungen schoben sich die Verantwortung gegenseitig zu. Maßnahmen gegen Immobilieneigentümer*innen scheinen in der Verwaltungspraxis des Bezirks bisher ungewöhnlich gewesen zu sein.

August 2017: Baugenehmigung abgelehnt

Schließlich reichte die Bauwerk Immobilien GmbH einen Antrag zur Zusammenlegung der beiden Flächen ein – lange nach vollendeten Baumaßnahmen und dem Einzug der Softwarefirma Bakdata im Juni 2017 in die zusammengelegten Flächen. Dies sollte die Fakten, die die Immobilienfirma rechtswidrig geschaffen hatte, nachträglich legalisieren. Auf durchgehenden Druck aus dem Kiez hin wurde der Bauantrag am 15. August schließlich aufgrund milieuschutzrechtlicher Belange abgelehnt. Dies war ein klarer Erfolg! Er zeigt, dass es sich lohnt, Bauarbeiten im eigenen Haus genau zu dokumentieren, bei der Bezirksverwaltung nicht locker zu lassen und den Druck auf Politik aufrecht zu erhalten, um Rechtsverstöße durch Immobiliengesellschaften zu ahnden.

2017: Der Kiez baut Druck auf

Die Kiezbewohner*innen ließen nicht locker, und stellten über die Grünen am 21. März 2017 eine schriftliche Anfrage mit an die BVV bezüglich des Vorgehens der Bauwerk Immobilien GmbH in der Görlitzer Straße 46. Die Antworten kamen 02. Mai 2017 von Baustadtrat Florian Schmidt: Seit 2014 waren für das Haus Görlitzer Straße 46 / Falckensteinstraße 24 keine Bauanträge gestellt worden. Auch Anträge zur Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume wurden nie gestellt. Die Zusammenlegung der Räume soll von der Bauwerk Immobilien GmbH gegenüber dem Bauamt als Erweiterung der ehemaligen Anwaltskanzlei deklariert worden sein. Demzufolge sei die Zusammenlegung mit der Wohnung auf der selben Etage soll schon vor Jahren geschehen. Die ursprünglichen Genehmigungen dafür konnten beim Bauaufsichtsamt aber nicht gefunden werden. Ausserdem liegen allen zuständigen Ämtern (und auch Bizim Kiez) handfeste Beweise vor, dass die beiden Räume erst durch die Bauwerk Immobilien GmbH zusammengelegt wurden.
Der Frage, ob bei fehlender Genehmigung ein Baustopp oder gar ein Rückbau der Räume angeordnet werden würde, wich Florian Schmidt bei der Beantwortung aus. Lediglich die Einleitung eines behördlichen Verfahrens bezüglich der Umnutzung von Wohn- in Gewerberaum und eine Anhörung der Eigentümer sagte er zu. Das Problem des Baustadtrats ist, dass die Bauaufsicht chronisch unterbesetzt ist, während viele Fälle gleichzeitig bearbeitet werden. So ist es schwierig, den Milieuschutz effektiv durchzusetzen. Die Verdrängung ging unterdessen weiter: Im Februar 2017 soll die Hausverwaltung einen Mietvertrag im Erdgeschoss der Görlitzer Straße 46 gekündigt haben. Und kurz darauf setzte die Bauwerk Immobilien GmbH woanders in Kreuzberg zur Verdrängung der Änderungsschneiderei Kabacaoglu und des Oranienspätis aus der Oranienstraße 35 an, die ihr ebenfalls gehört, und auch durch die Krasemann Immobilienmanagement Berlin GmbH verwaltet wird.

2016: Baumaßnahmen und Verstoß gegen den Milieuschutz

Nach weniger als 2 Jahren wurde die Hausverwaltung im April 2016 ersetzt. Seitdem ist die Krasemann Immobilienmanagement Berlin GmbH für das Haus Görlitzer Straße 46 / Falckensteinstraße 24 zuständig. Statt das Haus zu reparieren, sollen nun die ersten Bauarbeiten ohne behördliche Genehmigungen begonnen haben: Berichten zufolge wurde im Dezember 2016 eine ein Jahr leerstehende 3-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss der Falckensteinstrasse 24 mit der ehemaligen Kanzlei des verstorbenen Anwaltes auf der selben Etage zusammengelegt, und die Räume modernisiert. So entstand eine ca. 170 qm große Einheit, welche scheinbar gewerblich genutzt werden sollte. In einem Milieuschutzgebiet ist so eine Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume aber nicht erlaubt, sodass die Bauwerk Immobiliengesellschaft Berlin GmbH hier eindeutig gegen den Milieuschutz verstieß.
Bewohner*innen des Kiezes hatten sich noch während der nicht genehmigungsfähigen Bauarbeiten sowohl an die Fraktionen in der BVV, als auch an das Bauamt mit der Forderung nach einem Baustopp und Rückbau gewandt. Es wurden entsprechende anonyme Anzeigen (die erste am 24. Januar 2017) an die Abteilungen Milieuschutz, Stadtplanung, Bauaufsicht und Zweckentfremdung des Bezirksamts gesendet, um auf diesen klaren Vertoß – Bauen ohne (städtebauliche) Genehmigung, fehlende Genehmigung gemäß §§ 172, 173 BauGB, §§ 63, 64 BauO Berlin – hinzuweisen. In den Anzeigen wurde um sofortiges behördliches Einschreiten gebeten. Die Durchsetzung der rechtlichen Vorgaben des Milieuschutzes und der Vorschriften der BauO Berlin sollten erfolgen, und die sofortige Einstellung der Arbeiten sollte durchgesetzt werden. Aber erst mal geschah nichts.

2014: Die neuen Besitzer – Bauwerk Immobilien GmbH

Am 18. März 2014 wurde die Rückübertragung des ehemaligen Anteils der Mietergemeinschaft am Haus an Monika Berwanger und ihre zwei Söhne abgeschlossen. Und diese verkauften es, zusammen mit ihren übrigen Anteilen, am 28. August weiter an die Bauwerk Immobilien GmbH. Am 13. November 2014 wurde die Firma als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen, und teilte sich fortan das Haus mit der letzten verbliebenen Erbin. Seitdem sie das Haus übernommen hat, soll die Bauwerk Immobilien GmbH trotz Aufforderungen der Mieter*innen an ihre Hausverwaltung keine der dringend erforderlichen Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt haben: Die Wohnungen unter dem schwammbefallenen Dachboden leiden nicht nur unter Taubenzeckenbefall, sondern auch unter immer wieder eintretendem Regenwasser, weil das Dach undicht ist. Die von ihr eingesetzte Fritsche Hausverwaltung IWF GmbH soll stattdessen mit der Verdrängung begonnen haben. Z.B soll Mieter*innen, welche die von ihnen genutzten Flächen teilgewerblich nutzten, Gewerberaum-mietverträge angeboten worden sein. Dies, obwohl eine teilgewerbliche Nutzung möglich ist, wenn mehr als 50 % der Wohnfläche dem eigentlichem Wohnzweck dienen. Eine Mietpartei, die im Erdgeschoss der Falckensteinstraße 24 einen Blumenladen betrieb, ist scheinbar darauf reingefallen. Wenige Monate nachdem der Gewerbemietvertrag unterschrieben wurde, wurde ihr gekündigt.
Anfang 2015 wurde die Zwangsversteigerung zur Aufhebung ihrer Erbengemeinschaft angeordnet. Solche Teilungsversteigerungen werden regelmäßig als Mittel benutzt, um andere Erben als Miteigentümer*innen von Immobilien auszuschalten. Dazu reicht es, wenn ein*e Miteigentümer*in die Versteigerung beantragt. Dasselbe geschah im Jahr 2016 mit dem Häuserblock Nansen / Pflüger / Pannier / Fram in Neukölln.

2013: Die “undurchsichtige Zeit”

Während der rechtlichen Verfahren zur Rückübertragung der Anteile tauchte das Haus wiederholt auch in recht dubiosen Zusammenhängen auf. Ende 2012 trat kurzzeitig eine „Görlitzer Straße 46 Grundbesitz GmbH“ auf den Plan. Gegenstand der Firma: Kauf und Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, insbesondere des Grundstücks in der Görlitzer Straße 46 in Berlin-Kreuzberg. Solche Firmen deuten auf einen (geplanten) Share Deal hin. Drei Monate später trat dann die Neutecta GmBH als Eigentümerin des Gebäudes auf. Diese Firma ist für ihre Vorgehensweise mit dem Haus Boxhagener Strasse 26 bekannt (der verlinkte Artikel nennt auch die Görlitzer Straße 46 als Teil des Porftolios der Neutecta). Aber weder eine der beiden letztgenannten Firmen, noch eine*r ihrer Geschäftsführer*innen waren jemals im Grundbuch als Eigentümer*innen der Görlitzer Straße 46 eingetragen. Das Haus war in dieser gesamten Zeit durchgehend Eigentum der Berwangers und Anneliese Christians, der letzten ursprünglichen Miterbin. Was hinter den Kulissen mit dem Haus alles geplant war, bleibt bis heute unklar.

2012: Die Mieter*innengemeinschaft kauft sich ein

Einige Mieter*innen bemühten sich, selbst einen Anteil zu erwerben, als sie erfuhren, dass ihr Haus verkauft werden sollte. Das schafften sie: 1 / 8 der Erbmasse gelang im Jahre 2012 per notariellem Kaufvertrag in die Hände einiger Mieter*innen, welche dann auch in das Grundbuch des Gebäudes als Miteigentümer*innen eingetragen wurden. Damit stiegen sie in die Erbengemeinschaft ein – verloren kurze Zeit später jedoch den Anteil an ihrem Wohnhaus wieder aufgrund einer speziellen Regelung bei der Übertragung von Erbschaftsanteilen. 
Wenn es also nicht möglich werden sollte, das Gebäude dem Markt zu entziehen, dann galt es nun, so lange wie möglich im Grundbuch als Miteigentümer*innen vermerkt zu bleiben, um über den Umgang mit dem Haus noch lange mitentscheiden zu können. Die Rückübertragung der verlorenen Anteile musste also hinausgezögert werden. In dieser Zeit traten erste Versuche auf, die recht gut zusammenarbeitende Mietergemeinschaft im Haus zu spalten. So soll z.B. im Rahmen der rechtlichen Auseinandersetzung über die Rückübertragung der Anteile über eine Anwaltskanzlei namens Gropp & Rupietta schriftlich behauptet worden sein, dass eine*r der Mieter*innen angeboten hätte, sich gegen eine Zahlung von 200.000 Euro zu bemühen, sie zügig zu ermöglichen. Diese Falschbehauptung hatte anscheinend Erfolg, und der Zusammenhalt der Gruppe im Haus wurde damals schwer beschädigt.

2010:  Das Erbe

Das Eckhaus Görlitzer Straße 46 / Falckensteinstraße 24 in Berlin Kreuzberg gehörte einer Erbengemeinschaft. Einer der Erben, der Rechtsanwalt Jörg Berwanger, hatte im 1. Obergeschoss der Falckensteinstrasse 24 seine Kanzlei. Er kümmerte sich auch um die Vermietung von freiwerdenden Wohnungen und pflegte stets gute freundschaftliche Kontakte zu den Mieter*innen. Nach seinem Tod soll seine Frau, Monika Berwanger, als Haupterbin auf die Idee gekommen sein, das Gebäude zu veräußern. Informationen von Bizim Kiez zufolge besaß sie gemeinsam mit ihren zwei Söhnen Merlin und Tizian 5/8 der gesamten Erbmasse, die sie auf dem Immobilienmarkt anbieten konnte. Die verbliebenen 3/8 hätten sich potentielle Käufer parallel beschaffen müssen, um das ganze Haus zu besitzen.